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地塊示意圖

土地基本情況

　　7月28日上午，海甸二東路南側(cè)海甸溪北岸中段的五塊國有建設(shè)用地使用權(quán)競拍在海口市國土資源局一樓土地交易市場大廳舉行。參加本次拍賣的房企共有5家，掛牌起始價(jià)為6340元/平方米。經(jīng)過激烈角逐，最終由浙江國都控股有限公司以14440元/平米拍得，折合樓面價(jià)5685.039元/平方米。在場業(yè)內(nèi)人士對此價(jià)格紛紛咋舌，稱此地塊堪稱?？诒灸甓鹊赝?。

　　此宗地塊海口市海甸二東路南側(cè)海甸溪北岸中段是自“兩個(gè)暫?！敝笠?guī)模最大的一次國有土地出讓，總面積將近12萬平方米。根據(jù)其地理區(qū)位優(yōu)勢，出讓規(guī)劃條件及整個(gè)海甸島的周邊環(huán)境情況分析，此地塊屬規(guī)劃結(jié)構(gòu)中的“一軸”，是集居住商業(yè)和綠化景觀為一體的復(fù)合型發(fā)展軸線；預(yù)測未來該地塊應(yīng)該以開發(fā)高層的物業(yè)形態(tài)為主。據(jù)周邊土地出讓情況與?？谑形磥淼姆康禺a(chǎn)前景來看，該宗地塊最終成交的溢價(jià)率可能會超出50%-120%。從開發(fā)總體市場情況看，未來該地塊開發(fā)完成時(shí)間須達(dá)兩到三年時(shí)間。而海甸島目前土地的供應(yīng)有限兩年后可待開發(fā)的面積將更為稀缺，加上國際旅游島的不斷建設(shè)，物以稀為貴將會提升其市場價(jià)值，開發(fā)商的利潤空間相當(dāng)可觀。因?yàn)橐?guī)劃條件和其特殊的區(qū)位，未來開發(fā)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)合理規(guī)劃布局，完善園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免住宅項(xiàng)目在繁華的商業(yè)中心缺少自然環(huán)境的舒適感。

　　據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前海甸島在售樓盤九個(gè)，最低售價(jià)都在10000元/平方米以上，全島公寓均價(jià)約13000元/平方米、別墅均價(jià)25000元/平方米，區(qū)域住宅定位為中高檔次海景社區(qū)。政府對房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場成交明顯下降，部分開發(fā)商已陸續(xù)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，但海甸島的所有在售項(xiàng)目并沒有出現(xiàn)任何的降價(jià)跡象，依然以均價(jià)過萬堅(jiān)守陣地。分析表明，預(yù)計(jì)未來海南房地產(chǎn)市場主要走兩種極端營銷模式，其一是擁有海南獨(dú)特稀缺自然資源的高端路線，滿足國際旅游島帶來的高端客戶需求；其二是低端普通住宅項(xiàng)目解決海南島內(nèi)居民的剛性需求。因此，目前高端路線項(xiàng)目價(jià)格不會有明顯的變動(dòng)，未來還有一定的上漲空間，低端住宅項(xiàng)目價(jià)格將有很大的浮動(dòng)來贏取島內(nèi)剛性需求客戶的購買。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)該地塊住宅項(xiàng)目售價(jià)與目前高端市場價(jià)格沒有太大的波動(dòng)，估計(jì)均價(jià)12000-15000元/平方米。